В Болгарии, как и во всём цивилизованном мире, исповедуется принцип СВОБОДЫ  ЗАКЛЮЧЕНИЯ  ДОГОВОРА. Что в договоре написано, так тому и быть! То есть стороны об этом договорились. Если что-то не написано, значит, стороны об этом не договаривались. А, следовательно, о чём не договорились, то и выполнять не надо. И всякие возгласы, типа: "А мне говорили...", "А я думал..." - никакого юридического смысла не имеют и никем в расчёт, в том числе, и болгарским судом приниматься не будут.

В России принцип свободы заключения договора декларируется, но на самом деле права сторон жёстко ограничены рамками законов. В Болгарии поле для творчества значительно шире. Большая часть нюансов регулируется договором, а не законом. Это принципиально важно!

Россияне в массовом порядке почему-то считают, что предварительный договор купли - продажи недвижимости в Болгарии - это договор о намерениях. Но это далеко не так. В предварительном договоре лишь одно намерение - совершить сделку купли продажи имущества. А остальное - это существенные обязательства сторон до и после совершения купли - продажи. Ведь уже после подписания предварительного договора покупатель, как правило, должен заплатить продавцу задаток, совершать платежи по графику, оплатить частично или полностью услуги риэлтора и т.д. и т.п.

Пожалуйста, запомните - ВСЕ основные вопросы купли-продажи согласуются именно в ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМ договоре, а не потом когда-нибудь.

ПОЭТОМУ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР - ЭТО ОЧЕНЬ СЕРЬЁЗНО!

Во-первых

Как правило, риэлтор старается не вносить никаких своих обязательств в предварительный договор перед покупателем. Мол, он просто свёл продавца и покупателя и чуть что - никакой ответственности не несёт. Впоследствии, если участие риэлтора в сделке не было прописано, то спросить с него, в случае возникновения каких-то негативных ситуаций, практически невозможно. Настаивайте на том, чтобы, как минимум, участие конкретного риэлтора в сделке было упомянуто в предварительном договоре.

Во-вторых

Продавец обычно указывает в предварительном договоре купли - продажи недвижимости в Болгарии кабальные условия оплаты имущества при том, что ответственность продавца за неисполнение договора прописана слабо.

Например, для новостроек, зачастую, в договоре указывается, что Покупатель обязан в определённый срок внести, скажем 10% от стоимости имущества, через какой-то срок ещё 40%, потом ещё 40% и, в конце концов, - остаток 10%.

Если внимательно прочитать договор, то 90% Покупатель обязан вносить до фактического создания объекта недвижимости. То есть квартиры ещё нет, а 90% за неё Вы обязаны отдать.

В то же время, ответственность Продавца за то, что он не создаст вовремя объект недвижимости возникает, фактически, лишь в отношении последних 10%.

Ситуация на практике: коробка стоит, строитель не строит, покупатель платит. И любые претензии покупателя к строителю бессмысленны. Если покупатель перестанет платить - может лишиться и денег и надежды получить имущество. И всё по договору, и всё по закону. Вот такие каверзы могут таиться в предварительном договоре купли - продажи недвижимости в Болгарии.

В-третьих

В предварительном договоре, как правило, риэлтор не прописывает: кто будет совершать необходимые действия после заключения основного договора купли-продажи недвижимости? А ведь по болгарским законам новый владелец недвижимости обязан стать на налоговый учёт в течение 2-х месяцев после покупки и стать на учёт в Булстат. Да и счета по коммунальным услугам надо переоформлять на нового владельца. Кто это будет делать? Риэлтор или Вы сами будете бегать по административным органам и коммунальным предприятиям? Или ещё кого-то нанимать?

Так что, рекомендуем очень внимательно относится к предварительным договорам. Помните, что и продавцу и риэлтору надо продать Вам объект, и они заинтересованы получить от Вас как можно больше денег и при этом нести ответственность как можно меньше!

И ещё один важный момент

Предварительный договор купли - продажи недвижимости в Болгарии в соответствии с болгарским законодательством не обязательно удостоверяется нотариусом. Однако настоятельно рекомендуем заключать предварительный договор нотариально. Для этого есть несколько существенных аргументов:

• нотариус проверяет правоспособность сторон, то есть вправе ли лицо, выдающее себя за продавца, участовать в сделке купли-продажи или нет? Если сделка заключена неуполномоченным лицом, то она недействительна. Мошенники могут сознательно выдавать себя за истинных продавцов, чтобы потом признать сделку недействительной и обмануть покупателя;

• добросовестный нотариус может проверить соответствие предварительного  договора болгарскому законодательству по сути. И если какое-то условие договора ограничивает права покупателя, то такой нотариус обязательно спросит у него: понимает ли тот и согласен ли с таким условием?;

• предварительный договор, проверенный нотариусом, гарантирует право на покупку недвижимости на согласованных в договоре условиях и не даёт возможности собственнику продать недвижимость на более лучших условиях другому покупателю. Ведь согласно болгарскому законодательству предварительный договор предоставляет законное право покупателю заставить продавца продать ему недвижимость на ранее согласованных условиях, даже, возможно, ставших уже невыгодными продавцу. А это важно, поскольку между заключением предварительного договора и окончательного может пройти несколько месяцев, и ситуация может кардинально изменится. Поэтому надо иметь гарантии.

Примеры типичных заблуждений покупателей из России и Украины и отличия в определении площадей объектов недвижимости можно прочитать в статье "Нюансы, нюансы, нюансы..." на главной странице. Любопытную информацию о недвижимости в Болгарии, в том числе о чёрных риэлторах, методах обмана и способах защиты можно найти в разделе сайта "Полезно знать". Надеемся, что это инфомация действительно станет для вас полезной и убережёт от неприятностей.